房屋买卖合同纠纷系目前涉及房地产领域典型争议形态之一，根据《物权法》规定商品房买卖中房屋所有权的变动在登记时发生转移，故如债权人依据生效的法律文书向法院申请强制执行，法院可能会对案外人的房产进行强制执行，即拍卖尚登记在债务人名下的房产偿债，从而导致案外人利益受损，引发社会矛盾。尽管案外人可以通过执行异议的方式排除法院执行，但是由于该案外人异议制度确立时民事诉讼法尚未建立执行异议之诉制度，当时的执行异议制度实际上代行了其后建立的执行异议之诉的功能，因此，在案外人异议之诉的审理程序中，人民法院在判断案外人的物权期待权能否排除执行，司法实践依然存在诸多冲突与争议。 一、《查扣冻规定》第17条的理解与适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称“《查扣冻规定》”规定第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，如果案外人满足以上要件，可以以执行异议对抗法院的强制执行，但该规定在具体适用当中依旧存在众多的争议，较为典型的如下： 1、《认购合约》能否成立商品房买卖合同？ 依据《查扣冻规定》规定，购房者提出执行异议的前提系在人民法院查封前签订了合法有效的买卖合同，但如果仅仅签署了《认购协议》是否成立商品房买卖合同，司法实践中也存在不同的认知。 案例：海南省高级人民法院 （2016）琼民终43号《民事判决书》 房产被法院查封之前，案外人仅与出卖人签订《商品房认购书》，认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的商品房认购书认定为商品房买卖合同的情形时，双方签订的《认购商品房协议书》只是预约合同，不符合《执行异议规定》第二十八条第（一）项关于签订合法有效的书面“买卖”合同的规定，法院将认为案外人依法不享有足以排除强制执行的民事权益，不予支持其诉讼请求。 案例：沈阳市中级人民法院 （2018）辽01民初76号《民事判决书》 董志立与恒强公司签订的《认购合约》能否认定为商品房买卖合同的问题。对此问题，应从协议的内容、性质进行全面的考察，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。董志立与恒强公司签订的认购合约中载明了双方当事人的具体身份信息，约定了明确的房屋位置及购房款金额，董志立亦按约定交纳了全额购房款，恒强公司对此予以认可，故可以认定该《认购合约》系双方就涉诉房屋买卖真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为合法有效，具备商品房买卖合同性质。 2、售后包租行为是不是等同于实际占有房屋 售后包租是指商品房销售采取的模式是房地产开发商在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产开发商以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。而建设部《商品房销售管理办法》第11条第2款明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。那么，未实际交付的售后包租的商品房能否阻却法院执行呢？笔者认为,对实际占有的要件可以适当放宽,既包括现实占有，也包括占有改定。开发商与购房人签订售后包租协议后可认定为实际占有。 案例：最高人民法院（2014）民一终字第122号《民事判决书》 物的占有既包括实际占有，又包括间接占有。缪永红通过与东方广场公司签订《租赁及委托经营管理合同》改变了商品房购销合同约定的交付标准和交接方式，东方广场公司在红枫公司将房屋施工完毕后已经接受缪永红的委托承接装潢业务，缪永红也已经实际收取了租金，行使了对案涉房屋的使用、收益权，而使用、收益均是以对所购房屋的有权占有为基础的。所以缪永红对涉案房屋属于间接占有，应认定缪永红已实际占有涉案房屋。本案还有一个焦点，即违反《商品房销售管理办法》的商品房买卖合同及售后包租合同是否有效。建设部《商品房销售管理办法》第11条第2款规定：“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。本案中一审法院认为规定性质上应属于管理性规定，而非法律和行政法规所规定的效力性规范，违反该规定不影响合同的效力，所以红枫公司与缪永红之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。所以，售后包租商品房，在满足一定条件情况下，其也能对抗人民法院的执行。 二、商品房抵债协议可否排除法院的强制执行 对于该问题，司法实践一直存在争议，笔者结合最高人民法院的判例进行分析，发现支持以房抵债协议排除执行的主要理由是参照适用《异议复议规定》第28条或《查扣冻规定》第17条等规定，符合规定条件的即可排除执行。这里面最重要的一条即付款，由于以房抵债一般案外人并未实际支付房款，因此法院支持以房抵债排除执行的，基本都是认可抵债条款的约定即完成了付款义务。 案例：最高人民法院 （2016）最高法民申79号 关于案涉房屋的价款是否得以全部支付的问题，本院认为，杨光主张其以工程款抵顶的方式支付了全部购房款，并提交了两份《清华同方户式中央空调系统销售合同》及抵债协议书为证。王波对此提出异议，认为两份销售合同的金额与在沈阳市城市建设档案馆存档合同金额2966910元相差悬殊，不能证明双方存在真实的合同关系。因杨光向法院提供了其采购空调、锅炉以及相关人员安装费用等材料，同时也提交了为采购上述设备所支付款项的相关证据，且8份银行进账单记载2002年9月17日至2004年1月15日，轻工公司向朗晨科技公司汇款360万元，均可证明存档合同标的额并非工程全部价款。杨光已提交相关证据证明朗晨科技公司与轻工公司之间存在真实的债权债务关系，以房抵债也是双方的真实意思表示。虽然以房抵债的主体为朗晨科技公司，但从轻工公司为杨光出具的权利凭证及协议后续履行情况看，杨光应为实际权利人，以朗晨科技公司工程款抵顶的方式支付了案涉房屋全部价款。 案例：最高人民法院 （2017）最高法民申2484号 本院认为，张秀娥是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益是本案审查的核心问题。根据原审法院查明的事实，2011年7月17日，张秀娥与殷宪银之间形成借款关系。其后，双方于2012年9月6日签订以房抵债协议，由殷宪银以其所有的位于薛城区燕山路东侧384号的楼房北数第3间（上下共三层）抵偿该借款本金及利息。根据协议约定，协议生效，张秀娥对殷宪银的债权转化为房屋转让的对价,双方之间基于借款所形成的债权债务关系已被以房抵债协议中的权利义务关系取代。闫凡苓关于张秀娥与殷宪银之间系代物清偿关系、在未办理物权转移手续前债务人不履行以物抵债协议的债权人不得要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物归自己、但可以要求履行原债权债务合同的主张，与当事人约定不符，亦无法律依据，本院不予采信。而不支持以房抵债协议排除法院强制执行的理由主要是认为抵债是消灭债务的一种方式，以房抵债只产生请求被执行人过户的权利，该权利并非物权期待权或所有权，该权利并不优先于申请执行人的普通债权，不能排除申请执行人的执行。 案例：最高人民法院 （2017）最高法民申1769号 原判决适用的主要依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，上述规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。 案例：最高人民法院 （2017）最高法民终354号 本院认为，案涉房屋买卖合同的订立系基于魏学传与中海盛明置业之间的工程款抵账行为，案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭魏学传对中海盛明置业的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。本案中魏学传寻求救济途径不当，以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与中海盛明置业之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。 三、相关法律规定及司法解释 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。” 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。” 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》 第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。” |
