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商品房销售虚假宣传的认定与裁判规则

时间:2020-5-28 返回上一页

        《中华人民共和国广告法》第二条规定:“在中华人民共和国境内,商品经营者或者服务提供者通过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者服务的商业广告活动,适用本法。”故虚假广告必定是需要“通过一定媒介和形式”,但《中华人民共国反不正当竞争法》对虚假宣传的媒介和形式并未作出具体的规范或者限制,比如在营业场所内对商品进行演示、说明,上门推销,召开宣传会、推介会等,属于商业广告之外的商业宣传。笔者认为,从媒介和形式来区分,虚假广告是虚假宣传的特殊情形之一。相比《广告法》,《反不正当竞争法》调整范围更大,不仅规范广告宣传行为,还规范其它宣传行为,根据特别法优于一般法的原则,对虚假广告行为优先适用《广告法》。《反不正当竞争法》第二十条特别明确“经营者违反本法第八条规定,属于发布虚假广告的,依照《中华人民共和国广告法》的规定处罚。”也印证了这一观点。  

       (一)商品房销售宣传的内容是针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施,内容具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,构成要约。  

       《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。根据《商品房司法解释》第三条的规定,商品房的销售广告和宣传资料,原则上应认定为要约邀请,但对于宣传广告中的内容符合“商品房开发规划范围的房屋及相关设施所作说明和允诺具体确认”及“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定确有重大影响”两个标准的,则应认定为要约。例如宣称建有重点学校、对喜好游泳的人宣称小区建有大型游泳馆等。这样的广告内容即使未载入合同,也应视为合同内容,开发商如果不履行的话购房人就可以以存在虚假宣传、欺诈情形为由,向法院起诉,要求撤销双方所签署的商品房买卖合同,并有权要求开发商返还购房人已经支付的房款,并赔偿给购房人造成的全部损失。实践中,有些开发商所发广告资料载有类似“本宣传资料所有图片、文字以及数据仅供参考,一切均以政府有关部门最终批准的文件及双方签订的商品房买卖合同为准。”的内容,并且在双方的商品房买卖合同中约定“所有的宣传资料均为参考,不构成对买受人的承诺”等类似免责条款。经检索,这种情况下法院一般会认定宣传的内容为要约邀请,购房者很难以虚假宣传为由要求开发商承担违约责任。但是如果只是单纯在合同中约定该免责条款,是否就能免除开发商的违约责任,答案是存有争议的。因为一部分的裁判案例认定该条款为格式条款,从而认定无效,开发商仍应承担虚假宣传的违约责任。  

       相关案例:罗柳榕、柳州万达广场投资有限公司申请撤销仲裁裁决一审民事判决书  柳州市中级人民法院  

       裁判观点:开发商发布广告对其商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定确有重大影响,即使在商品房买卖合同中约定该广告宣传资料为要约邀请,不作为要约,如果违反的,仍应该承担违约责任。  

       法院认为:双方签订合同的合意在柳州万达投资公司进行广告宣传期间内,柳州万达投资公司所作的上述关于景行小学、文华中学学区房的宣传即是对其商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺,且景行小学、文华中学为柳州市的知名重点初中,故柳州万达投资公司的该广告宣传对罗柳榕是否作出购买涉案房屋的决定并签订《商品房买卖合同》均有重大影响,应当视为要约,柳州万达投资公司在未得知学区划分结果的情况下发布虚假广告构成违约,应承担违约责任。  

       (二)开发商对不在其规划范围内的配套设施、绿化景观等做承诺的,并不属于要约,但宣传资料的内容以及形式足以让买受人认为属于其规划范围内的除外  

       相关案例:三亚金泰实业发展有限公司与马民宏,海南高速公路股份有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书  三亚市中级人民法院  

       法院认为:金泰公司在对外销售瑞海花园小区商品房的销售广告和宣传资料中,对在20000平方米的休闲绿地上修建网球场、篮球场、游泳池等各项休闲配套设施作出明确承诺,该承诺中所载明的小区配套设施具备瑞海花园小区服务功能,且明确为瑞海花园规划配套设施。其所称绿地及附属设施虽然实际上不在瑞海花园小区开发规划范围内,但金泰公司的宣传广告足以让被上诉人相信是在瑞海花园小区开发规划范围内,故应视为“出卖人就商品房开发规划内的房屋及相关设施所作的说明和允诺”,应适用《最高院关于商品房纠纷的解释》第三条的规定。《最高院关于商品房纠纷的解释》第三条的立法目的是为了制裁商品房销售中的虚假广告行为,严格规范商品房销售广告中的许诺,根据该条规定,开发商对小区规划范围内作出的虚假承诺尚且要承担违约责任,其对规划范围外作出具体明确的虚假承诺,其性质更为恶劣,更应当承担违约责任。因此,对该第三条应做扩大解释,即对本案中金泰公司对外销售瑞海花园小区的房屋时进行虚假宣传的行为应适用该第三条规定。  

       (三)开发商宣传可以落户、名为住宅实为商业性质等,因合同中未有明确约定,并且从合同中明确可以推知所买卖房屋不会具有上述功能的,不属于要约范围  

       相关案例:齐洪贞与涿州康乔房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书  涿州市人民法院  

       法院认为:该商品房买卖协议中明确约定本案涉诉房屋所在项目的土地规划用途为“其他商服”,土地使用年限是40年,庭审中原告所述被告在宣传中承诺的“免费落户、不限购不限贷、民水民电”不能对抗合同约定可推知的事项;针对原告提出的被告的宣传单上宣传的有关301医院及地铁的宣传事项,由于合同中未明确约定,原告也未证明该宣传事项与现实情况不同对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响;综上两点原告所述被告的宣传单应当认定为要约邀请,不属于合同条款。对于原告所述被告在“房屋赠送面积”方面的违约行为,由于合同中未明确约定赠送面积故被告不存在对于该项的违约行为。  

       (四)开发商因虚假宣传被行政处罚的,并不必然构成对购房人的违约,即虚假宣传违规但不一定违约  

       房地产企业虚假宣传可能导致承担行政责任,或者是被认定为违约承担民事责任。实践中如行政机关认定房地产企业的行为涉嫌虚假宣传,可能会依据相关规定给予行政处罚,同时购房者也可能因房地产企业已受到行政处罚为由,要求其承担民事责任。但是即使开发商虚假宣传面临行政处罚,这种处罚也只是行政管理,不一定就是说开发商构成违约。开发商构成违约,是需要满足很多条件的,如宣传资料是不是具体、确定,区域是不是在开发商的规划范围内等等。  

       相关案例:刘俊、韩毓(系与靖江市碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书  江苏省高级人民法院  

       法院认为:根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第68条的规定,民事欺诈的构成需具备以下要件:一是必须有欺诈的故意,二是必须实施欺诈行为,三是受欺诈人因欺诈而陷入错误,并基于错误认识而为意思表示。本案中,靖江碧桂园公司在房屋销售过程中故意实施虚假宣传和违法价格公示行为,使购房人对于开发商的品牌价值、楼盘热销程度和价格优惠力度产生错误认识,对购房人的购房意向会产生一定程度的影响和误导。但是,由于房产属于价值较大的基本生活资料,普通购房者会对房屋的质量、户型、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等关键性因素进行综合考虑后才会决定购买与否,而涉案合同中出卖方靖江碧桂园公司是明确的,涉案房屋的地理位置、结构、质量和价格等关键内容亦确定无误。可见,靖江碧桂园公司的虚假宣传等行为虽然被行政管理部门认定为违法行为并予以行政处罚,但并未使购房人刘俊对其所购房屋的质量、成交价格、地段、环境等实质内容产生错误认识。因此,二审判决认定刘俊签订涉案合同不违反其真实意思,未支持刘俊要求撤销合同、返还购房款并赔偿利息损失的诉讼请求,并无不当。  

         此外,实践中很多房地产企业是委托中介机构来销售房屋的,况且宣传资料中的承诺往往比较抽象,并且没有明确这些配套设施是归属业主所有,也没有写入合同。所以一旦进入司法程序,业主往往会面临举证困难的问题。  

       《中华人民共和国广告法》第四条  广告不得含有虚假或者引人误解的内容,不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。第二十六条  房地产广告,房源信息应当真实,面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积,并不得含有下列内容:(一)升值或者投资回报的承诺;(二)以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置;(三)违反国家有关价格管理的规定;(四)对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。第五十五条  违反本法规定,发布虚假广告的,由市场监督管理部门责令停止发布广告,责令广告主在相应范围内消除影响,处广告费用三倍以上五倍以下的罚款,广告费用无法计算或者明显偏低的,处二十万元以上一百万元以下的罚款;两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的,处广告费用五倍以上十倍以下的罚款,广告费用无法计算或者明显偏低的,处一百万元以上二百万元以下的罚款,可以吊销营业执照,并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。医疗机构有前款规定违法行为,情节严重的,除由市场监督管理部门依照本法处罚外,卫生行政部门可以吊销诊疗科目或者吊销医疗机构执业许可证。 广告经营者、广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、代理、发布的,由市场监督管理部门没收广告费用,并处广告费用三倍以上五倍以下的罚款,广告费用无法计算或者明显偏低的,处二十万元以上一百万元以下的罚款;两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的,处广告费用五倍以上十倍以下的罚款,广告费用无法计算或者明显偏低的,处一百万元以上二百万元以下的罚款,并可以由有关部门暂停广告发布业务、吊销营业执照、吊销广告发布登记证件。广告主、广告经营者、广告发布者有本条第一款、第三款规定行为,构成犯罪的,依法追究刑事责任。第五十六条  违反本法规定,发布虚假广告,欺骗、误导消费者,使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的,由广告主依法承担民事责任。广告经营者、广告发布者不能提供广告主的真实名称、地址和有效联系方式的,消费者可以要求广告经营者、广告发布者先行赔偿。关系消费者生命健康的商品或者服务的虚假广告,造成消费者损害的,其广告经营者、广告发布者、广告代言人应当与广告主承担连带责任。 前款规定以外的商品或者服务的虚假广告,造成消费者损害的,其广告经营者、广告发布者、广告代言人,明知或者应知广告虚假仍设计、制作、代理、发布或者作推荐、证明的,应当与广告主承担连带责任。  

        《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条  经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传,欺骗、误导消费者。经营者不得通过组织虚假交易等方式,帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传。第十七条  第一款 经营者违反本法规定,给他人造成损害的,应当依法承担民事责任。第二十条  经营者违反本法第八条规定对其商品作虚假或者引人误解的商业宣传,或者通过组织虚假交易等方式帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传的,由监督检查部门责令停止违法行为,处二十万元以上一百万元以下的罚款;情节严重的,处一百万元以上二百万元以下的罚款,可以吊销营业执照。经营者违反本法第八条规定,属于发布虚假广告的,依照《中华人民共和国广告法》的规定处罚。  

       《最高人民法院关于审理不正当竞争民事案件应用法律若干问题的解释》第八条  经营者具有下列行为之一,足以造成相关公众误解的,可以认定为反不正当竞争法第八条第一款规定的引人误解的虚假宣传行为:(一) 对商品作片面的宣传或者对比的;(二) 将科学上未定论的观点、现象等当作定论的事实用于商品宣传的;(三) 以歧义性语言或者其他引人误解的方式进行商品宣传的。以明显的夸张方式宣传商品,不足以造成相关公众误解的,不属于引人误解的虚假宣传行为。人民法院应当根据日常生活经验、相关公众一般注意力、发生误解的事实和被宣传对象的实际情况等因素,对引人误解的虚假宣传行为进行认定。  

       《中华人民共和国刑法》第二百二十二条【虚假广告罪】广告主、广告经营者、广告发布者违反国家规定,利用广告对商品或者服务作虚假宣传,情节严重的,处二年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金。  

       《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条  商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

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