在现行房地产市场环境下,大部分购房者选择通过按揭贷款形式支付购房款。实践中,因购房者个人陷入债务危机,未能按时偿还银行按揭贷款,导致房企承担保证责任的情形时有发生。这种情形下,房企往往会面临既要向银行承担还款责任,又无法从购房者处追回代偿款的困境;一旦房屋因购房者的债务纠纷被另案查封,房企甚至还会面临“钱房两空”的后果。 一、对房企的诉讼选择建议
房企应优先提起解除合同之诉。从维护房企利益的角度看,通过解除合同之诉追究购房者违约责任,对房企是较为有利的选择,追偿权之诉可作为解除权之诉无法实施时的备选方案。 二、对房企的事前防范建议 1.在《商品房买卖合同》中明确约定购房者断供情形下,房企享有解除合同的权利,并且尽量将享有合同解除权的条件提前至房企实际承担代偿义务之前,如银行通知要求房企承担保证责任时或者购房者逾期还贷的次数达到两次等,并将该类条款通过加粗、购房者签字等形式明确告知; 2.与银行签订的按揭合作协议或与银行、购房者三方签订的担保合同中,尽量将阶段性担保的解除节点提前,如办理完毕预抵押登记手续后;尽量为房企履行代偿义务约定条件,如银行的提前通知义务、保证责任的承担方式、范围等; 3.在项目满足审批条件后,及时申请建筑物所有权的首次登记,尽早结束保证期间; 4.积极跟进购房者的还贷情况,若出现逾期还款情形,及时向银行、购房者发出通知、催告函件,对购房者的履约能力进行评估; 5.在具备办理产权证的条件后,及时书面函告购房者办理产权证,催促银行办理抵押登记手续,并对材料移交的相关证据及时固定留存,避免出现因购房者拖延办证或银行拖延办理抵押手续而延长房企的保证责任期间。 三、对房企的纠纷应对建议 1.若出现断供情形,及时向购房者、银行发出通知,与银行沟通偿还措施,确定担保数额,尽早确认追偿数额,启动解除商品房买卖合同、请求追偿、申请查封等工作; 2.积极与银行、购房者进行调解,解除商品房买卖合同、担保合同、抵押合同,若房屋已被查封,积极与法院沟通,退还购房款替换查封房屋,尽早恢复对房屋的所有状态; 3.若银行对购房者和房企提起诉讼,房企应注意积极与法院沟通,请求在判决书的判项中明确房企对购房者的追偿权,以便在承担保证责任后,直接申请强制执行,避免单独提起追偿权诉讼; 4.若房屋被另案预查封,房企应及时向法院提出异议或提起诉讼,解除对房屋的查封措施; 5.房企在向银行承担保证责任后,及时向法院提起诉讼,而不论采取哪种诉讼策略,都应积极采取保全措施,争取成为首封法院,防止购房者再行转让房屋,同时作为首封债权人,能够在一定程度上获得对房屋处置的主动权利。 |