过去 5 年，我国房屋买卖合同纠纷案件数量激增，虽在 2020 年受疫情等因素的影响有所下降，但房屋买卖合同纠纷依旧是广大律师的重要案源。 在刚刚出台的“十四五规划纲要”中，都市圈建设、城市更新、现代社区建设、城乡融合发展和“房住不炒”的总原则又会给房地产行业带来新的机遇与发展，同时也会有更多新型房屋买卖合同纠纷。 在这样的背景以及推动类案同判的司法环境下，从房屋买卖合同纠纷例案中提炼出同类案件的裁判规则，分析裁判规则提要，是律师制定诉讼策略、预测判决结果的重要方法之一。 在房屋买卖合同纠纷案件中，与“合同效力”相关的有 51220 份案例，从 2012 年仅有 465 份，到 2019 年超过 10000 份，上涨飞速。 今天，我们从房屋买卖合同纠纷的类案同判库中，整理归纳出与合同效力相关的 5 条裁判规则，分享给各位。 规则一：为套取银行贷款订立虚假房屋买卖合同，双方当事人没有买卖房屋的真实意思，应当认定该合同无效。 规则描述： 双方当事人签订虚假房屋买卖合同以套取银行贷款的，应认定房屋买卖合同无效。 第一，双方当事人在签订房屋买卖合同后，出售方一直持有、保管房屋产权证及过户发票、收据等相关原件，且一直占有使用出售房屋，其主张双方为虚假购房合同套取银行贷款，而买受人不能合理解释并举证证明上述情况且未证明除银行贷款外房款的支付情况，应认定双方之间房屋买卖合同并非其真实意思表示，应为无效合同。 第二，意思表示真实是民事法律行为应当具备的基本条件之一，双方当事人没有买卖标的物的真实意思，而为实现其他目的如获取商业贷款或者住房公积金贷款而相互串通签订虚假买卖合同的，应当认定合同无效。 第三，房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示，则该情形符合原《合同法》第52条第3项（现《民法典》第154条）的规定，应当认定合同无效。 规则二：未取得房屋所有权证而签订的房屋买卖合同应当认定为有效合同，若出卖人无法履行合同中的交付义务，应当对买受人承担违约责任。 规则描述： 原《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 3 条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”（现纳入《民法典》第311条） 因此未取得房屋所有权证而签订的房屋买卖合同应当认定为有效合同，若出卖人无法履行合同中的交付义务，则应当对买受人承担违约责任，即出卖人对买卖合同标的物有无处分权并不影响买卖合同的效力，而仅仅影响到该买卖合同能否履行。 规则三：当事人一方仅以房屋出卖人没有所有权或者处分权为由主张合同无效，合同不具有原《合同法》第 52条（现《民法典》第 144 条、第146 条、第153 条、第154 条）规定的无效情形的，法院不予支持。受让人符合原《物权法》第106条（（现《民法典》第 311 条）善意取得条件的，取得该房屋的所有权。 规则描述： 当事人一方仅以房屋出卖人对房屋没有所有权或者处分权为由主张合同无效，合同不具有原《合同法》第五十二条（现《民法典》第 144 条、第146 条、第153 条、第154 条）规定的无效情形的，法院不予支持。卖房人签订合同后取得处分权，或者权利人予以追认的，买房人可以依据合同取得房屋所有权； 权利人不予追认的，权利人可以追回房屋，但是买房人构成善意取得的除外。因卖房人未取得所有权或者处分权致使房屋所有权不能转移，买房人要求卖房人承担违约责任的，法院应予支持； 权利人因卖房人无权处分房屋导致其无法追回房屋或者遭受其他损失，要求卖房人承担赔偿责任的，法院亦应予支持。 规则四：房屋买卖合同中避税条款无效，但不影响合同其他条款效力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。 规则描述： 在房屋买卖合同中，双方当事人为了规避税费，约定与真实意思表示不一致的房屋价款，应属无效法律行为，无法对当事人产生法律约束力。 但是合同中其他约定是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 从审判思路看，不应流于表面化的房屋买卖合同条款，应当结合付款金额与购房价格是否吻合、当事人对重大事项的知晓程度、一般购房人的常识经验等各方面综合审查，以防购房人和开发商恶意串通，明确真实的房屋买卖合同关系。 规则五：主合同无效，从合同无效。抵押合同是借款合同的从合同，但不是房屋买卖合同的从合同，买卖合同无效并不必然导致抵押合同无效。商品房担保贷款合同可解除；开发商与买房人对银行的贷款共同承担连带清偿责任。 规则描述： 关于房屋买卖合同的无效是否必然导致房屋抵押合同无效，根据相关法律规定，主合同无效，从合同无效。 抵押合同是借款合同的从合同，而不是买卖合同的从合同，因此只有借款合同无效，才导致抵押合同无效（但合同另有约定除外），而买卖合同无效并不必然导致抵押合同无效。 根据原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 24 条（现为第 20 条）的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。
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