当前位置:首页  »  新闻中心  »  政策法规
 
 
栏目导航
集团新闻
领导关怀
行业动态
党政建设
政策法规
 
政策法规
 
购房人不支付首付贷,开发商主张解除商品房买卖合同的裁判规则

时间:2020-8-20 返回上一页

       “首付6万元,买三房,五证齐全,直接网签,剩余的首付两年半分五次付清,错过再无……”一般来说,购房首付款的比例最低为30%,随着“首付贷”的出现,全国范围内多处楼盘打出如上诱人广告。所谓首付贷,是指在购房人首付资金不足时,地产中介或金融机构能够为其提供资金拆借。"首付贷"的存在可以让部分购房者的实际首付约降至10%。首付贷比较常见的有两种形式,一是房地产开发企业、房地产中介机构为购房人垫付首付款,二是房地产开发企业、房地产中介机构采取首付分期等其他形式变相垫付首付款。此外还有金融机构提供“首付贷”等购房融资产品或服务、提供“过桥贷”“尾款贷”“赎楼贷”等场外配资金融产品等形式。本文将着重分析前两种较为常见的“首付分期”协议的解除风险。(相关法律规定见文末)

       2016年07月29日,住房和城乡建设部,国家发展和改革委员会、中国银行业监督管理委员会等七部委联合发布《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》(建房〔2016〕168号),明确规定中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。2017年09月29日,住房和城乡建设部,中国人民银行,中国银行业监督管理委员会《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》(建房〔2017〕215号),严禁房地产开发企业、房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资。2018年7月2日,河南省住建厅出台《关于进一步规范商品房销售行为的通知》,房地产开发企业不得有下列违法违规销售行为:13.实行“零首付”购房,或采用“首付贷”“首付分期”等形式违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。2018年8月10日,河南省住建厅、河南银监局等九部门联合发布《河南省打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动实施方案》,明确“首付贷”、“首付分期”等违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款的投机炒房行为为重点整治对象。

       尽管多部门、多地区出台相关限制“首付贷”、“首付分期”,但屡禁不止,主要是因为它解决了购房者买房首付不足的问题,也迎合了开发商把房子卖出去快速回笼资金的需求。

       在司法实践中,法院倾向于认定该类协议有效。尽管住房和城乡建设部,国家发展和改革委员会、中国银行业监督管理委员会等部门发布相关规定禁止“首付贷”,但该禁止性规定属于部门规章,不属于《合同法》第五十二条之法律、行政法规的强制性规定。法院倾向于认定“首付贷”、“首付分期”合同是双方当事人的真实意思表示,内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定,合法有效。

       对于购房人不支付首付,开发商起诉解除合同的案件,司法实践中对此有如下常见的裁判观点:

       裁判规则一:开发商与购房人签订《借款合同》,购房人以借款支付首付款,开发商在购房人所欠借款不足总购房款20%的情况下,起诉解除商品房买卖合同,法院不予支持。相关案例:河南国奕实业有限公司诉王某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书 [荥阳市人民法院(2018)豫0182民初8219号]裁判观点:原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,且合同内容不违反法律法规的禁止性规定,为有效合同,双方均应遵守合同约定。原、被告自愿签订了《借款协议》,双方之间形成借款合同关系。原告作为贷款人有义务按约定提供借款,借款人未按约定期限返还借款的,其有权要求借款人返还借款并支付逾期利息。原、被告在借款协议中虽约定被告逾期付款超过30日,原告有权解除合同,但因该协议系原告提供的格式合同,且在被告已履行合同主要义务,其仅是逾期偿还原告借款的情况下赋予原告合同解除权,明显加重原告的责任,该约定无效。原告在被告所欠借款不足总购房款20%的情况下,依此约定请求解除原、被告之间的《商品房买卖合同》,本院不予支持。

       裁判规则二:开发商与购房人约定首付分期,购房人未按时支付首期款,开发商起诉解除商品房买卖合同,法院不予支持。相关案例:中山市恒茂房地产开发有限公司诉李某某商品房预售合同纠纷案 [中山市第一人民法院(2016)粤2071民初14497号]裁判观点:关于本诉部分。恒茂公司与李某某达成合意李某某可采取分期的形式支付首期款,李某某应依约按时支付,李某某未按时支付首期款,确已构成违约。但是,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条规定:“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上,出卖人主张取回标的物的,人民法院不予支持”,本案中,李某某已以现金方式向恒茂公司交纳首期款114515元,加之银行方已向李某某发放的用于向恒茂公司支付的购房款680000元,合计794515元,已超出合同总价款983515元的百分之七十五。银行方与李某某、恒茂公司之间的借款合同关系亦未解除,也没有证据表明李某某未按时清偿银行方贷款而使李某某、恒茂公司遭受另案起诉。因此,对于恒茂公司诉请的要求解除合同、注销备案登记的诉讼请求,本院不予支持。

       裁判规则三:开发商、购房人、第三方签订的《借款协议》,购房人以借款支付首付款,开发商提供担保,开发商依据合同约定起诉解除商品房买卖合同,法院予以支持。相关案例:河南新合鑫置业有限公司与赵荣垚房屋买卖合同纠纷案[郑州高新技术产业开发区人民法院(2017)豫0191民初19593号]裁判观点:原、被告签订的《商品房买卖合同》以及原告、张志红、被告签订的《借款协议》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应受法律保护,双方均应依约履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件,解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”。本案中,根据《借款协议》约定,被告没有按期向偿还首付借款本息,导致原告承担担保责任的,被告有权收回本案争议房屋。后因被告未按照约定及时履行偿还借款义务,导致原告为其承担了保证责任,被告上述行为已构成违约。原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》,符合双方合同约定及法律规定,并无不当,本院予以支持。

       裁判观点四:开发商与购房人在《商品房预售合同》中约定首付分期及逾期支付的违约责任,开发商据此要求解除商品房买卖合同,法院予以支持。相关案例一:北京保利兴房地产开发有限公司与魏振中商品房预售合同纠纷案 [北京市大兴区人民法(2015)大民初字第4970号]裁判观点:原告保利兴公司与被告魏振中签订的《北京市商品房预售合同》及附件系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,属合法有效。双方均应该按照上述协议行使权利、履行义务。被告魏振中未按照合同约定时间履行付款义务,其行为已构成违约,故原告保利兴公司依据合同约定要求解除合同,要求被告魏振中协助注销上述合同网签备案手续的诉讼请求,于法有据,本院予以支持。

       相关案例二:重庆龙湖嘉凯地产开发有限公司与李旭成,陈小琴商品房销售合同纠纷案 [重庆市江北区人民法院(2015)江法民初字第13697号]

       裁判观点:2014年12月30日原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》、《补充约定》,是双方当事人的真实意思表示,内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方当事人均应按约定行使权利和履行义务。《补充约定》明确约定了被告分三期逐笔支付首付购房款,现原告主张被告仅支付了合同签订当日应当支付的一笔,剩余两笔尚未支付。因为被告未到庭应诉,对于其是否支付剩余款项没有举示证据证明,因此应该承担不利的举证责任。《补充约定》明确约定,若被告违背逐笔支付首付款的约定(含其中任意一笔),逾期超过7日,原告可单方面解除合同,并收取被告总房款20%的违约金。被告签署的承诺书对该约定再次进行了确认。对于第二笔和第三笔分期首付款的付款时间,《补充约定》约定的期限分别是2015年4月20日、2015年11月20日,至庭审之日,被告逾期支付的时间已经远超7日。现原告要求解除合同,符合合同解除的约定条件,本院予以支持。    

       《中华人民共和国合同法》

       第九十四条  有下列情形之一的,当事人可以解除合同:  

       (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;  

       (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

       (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行; 

       (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

       (五)法律规定的其他情形。

       第一百六十七条  分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的,出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。

       出卖人解除合同的,可以向买受人要求支付该标的物的使用费。

      《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》

       第三十六条  买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上,出卖人主张取回标的物的,人民法院不予支持

       《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》(建房〔2016〕168号)

       (五) 规范中介机构与金融机构业务合作。中介机构提供住房贷款代办服务的,应当由委托人自主选择金融机构,并提供当地的贷款条件、最低首付比例和利率等房地产信贷政策,供委托人参考。中介机构不得强迫委托人选择其指定的金融机构,不得将金融服务与其他服务捆绑,不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务,不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。金融机构不得与未在房地产主管部门备案的中介机构合作提供金融服务。

       住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》

       一、严禁违规提供“首付贷”等购房融资

       (一) 严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资。房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款,不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资,不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款,不得组织“众筹”购房。

       (二) 严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务。互联网金融从业机构和小额贷款公司不得以线上、线下或其他任何形式为购房人提供首付融资或相关服务。

       (三) 严禁违规提供房地产场外配资。房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司不得为卖房人或购房人提供“过桥贷”“尾款贷”“赎楼贷”等场外配资金融产品。

       (四) 严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。银行业金融机构要加强个人住房贷款业务的审贷管理,加大对首付资金来源和借款人收入证明真实性的审核力度。要严格对个人住房贷款和个人综合消费贷款实行分类管理,强化对个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等业务的额度和资金流向管理,严格按照合同约定监控贷款用途,严禁资金挪用于购房。

上一篇:山东高院民一庭关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答
下一篇:合同效力预先确定的必要性(上)
 
 
 

版权所有 山东潍坊市三建集团 电话:0536-7251451 传真:0536-7256666 邮箱:wfsj888@163.com
地址:山东省潍坊市寒亭区通亭街2999号 邮编:261101 鲁ICP备05010021号

您是本站第位客人
返回首页 | 后台登录 | 加入收藏 | 设为首页
三建集团信息中心提供技术支持